紅磚房交易 - 該公司提供的資料失實甚至隱瞞的投訴
本人在2021年12月聘用Red Block Exchange Limited (England and Wales) 及 Red Block PropertyLimited (Hong Kong), 中文名為”紅磚房交易”.
公司LOGO 如下:
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The website is https://www.redblockpropertyexchange.com/ourservices-sellingproperty/.
該公司採取了一個對買房者非常不利的銷售手法, 當買房者成功出價並賣方接受後, 買房者需要立即繳付房價2% 的按金, 該按金已包括應完成買賣時才需要繳付的佣金(1.5%)預先支付給中介, 此1.5%佣金只可以在特定的情況下才可退回, 只可以在估值較出價低超過10% 或 Surveyor 認為該物業有問題並造成相當於樓價5% 或以上的維修費用, 買房者才可以取消交易。首先, 在英國買物業, 買方是不需要有中介, 即如果你身處英國, 即可以自己去睇樓出價即可, 由於多數的海外買家都不在英國, 只可以依賴這些買家的中介(sourcing agent)幫忙睇樓並依賴該中介提供專業的知識及屋內的狀況等資料來決定出价。但該機制會導致買家因房屋有問題而中途退出時, 當退出亦要支付該紅磚房交易中介佣金, 因而招致重大損失。當時中介向我推銷發給我Viewing report, 報告的節錄如下:
https://drive.google.com/file/d/1FE9ku3n7AJiLnKm7jEUk4KvsddALQG93/view?usp=share_link
中介聲稱由於該屋主私隱理由, 該中介未能提供video. 而我亦因為過往有跟該中介購買其他物業，所以今次信賴該中介即使未能提供video，仍以以上的文字描述來購買物業, 想不到因而造成重大的損失. 該物業的重要描述是該物業的狀況為「得體 (Decent)」, 而估算的裝修費用亦只是不超過4,800英磅, 並且租金可以達到1350英磅以上, 而該中介非常清楚我投資物業的要求, 最少要有5%回報率或以上, 根據中介提供的資料，該物業符合我的要求, 所以亦按該紅磚房交易中介的建議出價, 該物業的叫價為27.5萬英磅, 我最後以30.6萬英磅投得該物業。之後進行測量師現場查察，想不到該中介描述為Decent的物業, 在其中一幅Surveyor提供的相片中, 顯示該房子破爛不堪, 由於Surveyor不會對裝修狀況作出意見, 只會對結構和漏水等問題作出意見, 所以我當時亦立刻查問裝修費用會否超出4800英磅, 紅磚房交易中介的回覆是只需多出約1000英磅, 還包括針對Surveyor提出個別問題進行維修, 所以我都信任及依賴他們提供的建議繼續進行交易，收到房子的狀況如下, 以下為其中一些相片:
收樓時部份的照片(裝修前):
https://drive.google.com/file/d/1bWk6WeOdp97X8aRCkmYiJzEa9plwvsRV/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/13mbg_cU-n0HUyb-AydZSCkuV6AasmkX1/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/1yWVZTKWD73COVLTd7F1bgOzPiOLKEYdS/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/18zVi2PVskqeFAQglHMdUauWQIJHTNUJ-/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/1oMY1NWFbQroN-sPkLI63tiJ0cUK5CchC/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/1IhN5FiYtfPbhMDe9Fmd447zTdp2gLyx7/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/1PZjbAyTkTPc98P1OVJ8KxC7O9u95cpYs/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/16vpPJwE2AaC358Roake64pirdsHSVlxv/view?usp=share_link
大家覺得怎樣? 這些照片是收時從video 抽出來, 該物業是否很 “Decent”, 更不幸的事再出現, 該紅磚房交易中介更是我的管理公司, 在2022年7月18日, 收樓後約20天後, 通知我Boiler 漏水, 漏水更導致天花板弄爛, 可見以下兩張相片:
在紅磚房交易中介管理物業期間, 發生以下事件的照片:
https://drive.google.com/file/d/1lNewf3HLbKjZAwt4O706mA7omXjSc7tL/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/1yWp1uTZiHfOmCYzsAX6Kgk-tpP3qUrbt/view?usp=share_link
該紅磚房交易中介只以意外二字作交代, 大家覺得怎樣? 我已不斷以求紅磚房交易中介交代, 但亦沒有回覆, 最後紅磚房交易中介以與裝修公司的關係, 將原本的維修費用約5800英磅, 減低至4100英磅, 另加約3200英磅對Boiler漏水事件進行額外維修, 即共7300英磅的維修費, 本人原非常不滿為何可以沒有原因出現這情況, 因管理公司對這一定有責任, 加上上手業主已用該Boiler 8年亦沒有問題出現, 是否有人在收樓作出錯誤的操作導致? 為什麼在沒有人居住的情況下, 中介仍要將Boiler 開著? 但因見只是增加1500英磅, 不如盡快完成裝修後出租, 他們發了我以下完成裝修竹的相片:
完成裝修後的相片:
https://drive.google.com/file/d/1SmQMA8bEuZ6ipvWte1AM4D_8Y1UbZB9H/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/11Oj5ek3kkE2Y1Zgdwtabhs7qHpK5Q2U5/view?usp=share_link
https://drive.google.com/file/d/1JpG-YgnWYj3TdI16KIgow-R4gRBSAtqw/view?usp=share_link
可是裝修後仍未達到一間Normal 居住的標準, 更不要說這屋是Decent, 廚房連門框都沒有, 廚櫃門亦沒有, 牆仍有破爛, 第二張相的牆仍有水印, 廁所的牆仍爛, 只是比當初未裝修時好少少, 你們覺得裝修怎樣? 裝修完是否很”Decent”? 我提出以上的問題後, 他們說, 你可再拿多些錢出來裝修就好, 如果我需要拿10K-20K 英磅的裝修費用, 當初我便不會買或出價這麼高來購買一間爛屋, 由於於爛需要更多的時間及金錢進行裝修, 一般亦較市場價為低, 亦不符合我的投資目標, 大家有沒有信心找這間中介?
我足足等了他們用四個月完成的裝修就是這樣.
之後, 他們草草以每月1350英磅在網上平台幫我找租客, 我已說過這樣的房子租不到1350英磅, 在這個地區, 確實是可以以1350英磅出租, 但不是這樣質素的房子, 再等了1個月, 結果一個願意出價租的租客都沒有, 我亦有問中介有沒有租客嘗試要求降低租金, 結果亦沒有一個租客出價.
之後, 他們又建議我再付1500英磅再裝修, 我應該繼續信任這間紅磚房交易中介嗎?
我當時要求該公司負責一半第二次的裝修費用,同時我亦要求再看surveyor report 的內容, 需否有其他地方需要維修, 包括在購買前有提示需要修修的Gutter等地方, 同時, 在完成第一次裝修時, 我亦提出, 為什麼在二樓房間天花有影, 好似水印的東西, 他回覆會油油了事, 但並沒有找出有水印的原因, 可能由於第二次裝修該公司需要負責一半的費用, 加上在能成功出租前, 他們需要隱瞞該房屋需要大額裝修及維修費用的事實, 與他們遊說購買時的事實不符, 對話的內容如下:
一
https://drive.google.com/file/d/11cYJuA6aX_Vhc-cds5QJgSdxura57ROO/view?usp=share_link
要求第三次維修費用的whatsapp.
https://drive.google.com/file/d/1y3nyAzFVw-jwUJiqZAAQJCmJ7B8wLm-d/view?usp=share_link
在第二次裝修前要求看需否加入第二次裝修及有問題的地方, 但並沒有得到回覆.
https://drive.google.com/file/d/1z1ZreB8DofsxATwYsmzge92h8swo69be/view?usp=share_link
在購買前, 估算的維修費用及項目, 大部份關於結構的問題在二次裝修時都沒有處理.
https://drive.google.com/file/d/1amHtAO0Fmbk3Hc4lJ6w-pPk6qcfhodoA/view?usp=share_link
在完成第一次裝修後的Video, 已看到有水印, 但沒有正面回覆, 只是說油油漆, 但租出後一個月內立即又要找人維修Gutter, 由於漏水入房.
由於第二次裝修後, 內部的外觀有改善, 所以大約在一個多月成功出租, 但經過Manchester 一年超過10% 租金上升後, 該物業仍以低於目標租金(1350), 每月1300英磅租出, 反影該物業的質素較差, 加上在購買前目標租金的誇大, 但事情並沒有告一段落, 在不到一個月, Red Block Property Letting agent 通知, 房間有漏水情況, 估計是Gutter 漏水, 說需要2800英磅維修費用, 其實該問題早在第一次裝修時已經出現, 我不斷再三追問, 亦不回覆了事, 我個人認為很明顯該公司以一貫的手法, 集中整靚內部的裝修, 吸引租客租該物業, 待出租後, 結構有問題的部份再問業主拿錢維修, 隱瞞實際需要的修維費用.
我對這間紅磚房交易中介有以下的疑問:
1)
他們報細裝修費用的估算, 是否想買房者能出比市場較高的價錢, 投得該物業, 這樣紅磚房交易中介就可以立即收取佣金?
2)
既然在曼城這區, 能以1350英磅出租的物業, 內部裝修一定需要比正常的好, 為什麼這間房子這麼差的質素, 他們仍可以寫出以約5000磅裝修費用即可以以每月1350英磅租出(在購買前)? 這代表中介的經驗不足? 或是有其他目的?
3)
在我另一個亦是通過他們購買的物業, 收樓後即使內部裝修很好的物業, 在走廊及一樓landing 的carpet, 只是紅色, 質素仍很好, 紅磚房交易中介都要求及建議我換做其他色, 多花800英磅, 更換carpet, 但以上的這間房子, 可以在完成第一次裝修後, 門框都沒有, 都可以叫我出租? 為什麼有這樣不同的標準？ 這樣合理嗎?
4)
在物業管理期間這間屋花園的樹被斬掉, 又完全沒有原因, 估計可能是鄰居做, 但他的報告又說無鄰居問題? 之後說要約600英磅清理, 但我自己用了10分鐘打電話找了另一間公司清理, 卻只需300英磅? 你們的看法怎樣? 又另一例子, 在這間屋, 話出electricity check 不合格, 需要380英磅的維修費, 我詢問另一間公司, 只收取200英磅, 你們覺得怎樣? 你們覺得這間公司可信嗎?
5)
而現在的裝修, 仍未包括Surveyor 要求要改善的維修, 在購買前的維修報估算亦提及, 但現在的裝修, 仍未有包括, 為什麼? 為什麼現在又要求做第二次裝修, 第一次裝修完後, 為什麼仍未能以每月1350英磅出租, 是否證明現在房屋的狀況仍很差? 第二次裝修後, 只能以1300英磅租出, 但在裝修過程, 完全忽視Surveyor report 提出的問題, 加上在裝修過程, 已經發現天花有漏水情況, 有心隱瞞問題, 以油油漆隱藏問題, 待租出後, 租客投訴, 才通知需要第三次維修費用, 明顯有心隱瞞大額的裝修費用, 隱瞞需要大額維修費用的事實.
6)
在實際裝修中, 有很多不必要的項目, 例如一個接近不會使用的一個小的室外木門, 建議更換, 更換的費用高達275英磅, 但GUTTER漏水的問題反不跟進 (在 Surveyor report 也提及), 直到嚴重漏水, 令之前的內部裝修也弄壞, 才草草通知需要更換GUTTER, 要求第三次的裝修, 之前裝修的時間已經長達6個月也沒有跟進. 維修GUTTER的費用亦比網上的費用參考的資料多一倍以上.
7)
而跟他們老闆討論後, 他只說沒有中介會為房屋的問題負責, 但在我的中介合同中, 列明中介的工作包括撰寫報告, 租金估算, 裝修估算等, 如果以上的資料顯示, 租金及裝修估算錯誤, 報告資料亦不正確, 紅磚房交易仍有資格收取佣金嗎? 買家的損失紅磚房交易中介亦不需要負責嗎? 因為在英國買樓, 是不需要付佣金, 這些佣金正正就是需要提供正確無誤的資訊供買家作投資考慮.
基於以上的不滿, 我開始對這公司失去信心，於是對其寫的報告及公司作出一些網上的調研, 有如下的發現:
1.
在紅磚房交易中介的View report 中, 有一些其他房屋的過去的交易記錄支持他們建議的出價是合理可靠, 我購買這間屋是位於中間的排屋(Mid Terrance house), 他們以Semi detached 半獨立房及 End of terrance 排屋中最後一棟的交易記錄, 用作計算以支持他們建議的出價, 而他們的報告卻將這些房屋全都寫作terrance 似有誤導之嫌, 因Terrance 一般只Mid of Terrance, 而一般中間的排屋Mid Terrance較Semi detached及及 End of terance的屋低約20%的價格, 他們誤導投資者以較高的價格出價, 務求可以更大的機會收取佣金, 這樣做大家覺得怎樣? 而在同一條街亦有其他的Mid Terrance 過去的成交價亦只是約25-26萬英磅, 為什麼不用作比較? 我以足足多5萬英磅買了一間爛屋, 大家覺得怎樣?
2.
在購房的機制中, 紅磚房交易中介用自己估算的出價引導他們的投資者出價, 但如果該估算比市場價不合理地高, 將導致一班他們香港客戶基於中介的估算價再推高買價, 令他的客戶可以投得房屋(但高於市價), 然後中介立即收取佣金, 甚至導致購買價過高, 買家招致重大損失, 我該物業的購買價在今年7月成交, 成交價為30.6萬英磅, 而同一條街的另一個房屋5月的成交價為26.3萬英磅, 同為Mid Terrance house, 並且是裝修更好的房屋, 為什麼我要出多4萬英磅購買一間質素更差的房屋？
3.
該紅磚房交易中介Red Block Property Exchange Limited 只是在2020年5月成立, 網上看到它的資產淨值只有負1.28萬英磅, 是淨負債公司, 現在, 我有其他房收取的租金, 收取租客是按月, 但支付給業主的是按季, 否則需要每月額外收費, 會否會對業主構成風險??
https://drive.google.com/file/d/1YNppx-9gIv0H33p9t45TZe9ZzhHFY-LC/view?usp=share_link
這間紅磚房交易中介你們覺得可信嗎? 我是否應該向傳媒投訴, 希望可以刊登,要求退回約5000磅的中介費及這間房的維修費用, 甚至這6個月的按mortgage 的利息及相關裝修費用, 加上向英國本地的協會投訴, 如果有和我相同的苦主, 可以PM 我, 我們可以集合對該公司及其董事進行投訴, 甚至sue他們提供的資料誤導.
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