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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 家庭理財› 網上買英國樓......呢位師兄好利害

家庭理財今日: 57|主題: 46258

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網上買英國樓......呢位師兄好利害 [複製鏈接]

12 3 4 5...7

kenmclaw

男爵府

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發表於 15-12-26 14:59 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

網上買英國樓
近日在九十後投資記 blog 內，交流了一些買英國樓經驗。得主 blog 主和網友的鼓勵，鼓起勇氣，踏出第一步，寫下自己越洋買英國樓的經歷 : 沒有現場睇樓，沒有經本地中介人，沒有經展銷會。

用的是 internet browser, email, google map, 和電話，簡單來講即是網上買樓。沒有睇錯是網上買樓，而且過去６個月買了６個 apartments，平均租金回報7.3%。

買海外物業，多數人會透過展銷會，因為有本地中介人跟進。好處是風險較少，但選擇少和展銷會推介的樓盤多數是樓花和租金回報不是很吸引，其中原因是這些樓花比當地二手樓存在相當的溢價。

深信凡事總有其他更好方法，更何況在這 internet 世代，有什麼在internet搵唔到。在澳洲和英國之間選了英國樓，因為 overseas buyer 在澳洲只可買新樓，但在英國什麼樓也可買。

在搵樓過程中時常掙扎於 capital gain or rental yield，最後取 rental yield，因為目的是長線投資和現金流。

花了差不多半年時間採集資料和分析，過程中時常被學生宿舍 with 8-9% guaranteed yield for fiveyears 和 off-plan（樓花）apartment withguaranteed yield at 6-7% for two years 所吸引。經過分析還是覺得residential apartment 最可取。

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rubbyducky

好犀利，有危才有機，可否share link 和介紹英國的 agent . 發表於 15-12-29 12:43

cathywen

發表於 15-12-27 16:51

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kenmclaw

男爵府

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發表於 15-12-26 15:01 |只看該作者

本帖最後由 kenmclaw 於 15-12-26 17:41 編輯

網上買英國樓 - Apartment 1（一）

凡事第一步總是最困難，在網上看了很多的單位，每個心水的單位總會用 google map street view 觀看附近環境，再比較叫價 vs 附近單位的過往成交。老實講過程幾花時間，不知花了多少個晚上在google的世界中。

遇到心怡單位，也嘗試send email 給 agent 攞一些資料，但總是沒有勇氣再跟agent 跟進，可能真正想要的還未遇上。

直到有一晚，記得當時9pm 左右，在網上見到一個已建好的全新單位，標明cash buyer only，但地點非常好，睇完 google map street view, 對景觀有些擔心。於是send email 給 agent，出奇地好快收到email 回復，但仲有疑問，於是主動打電話給 agent 問佢可唔可以影張從單位窗口望出去的相 send 俾我。原來個agent 那時候正係單位內, 佢用whatspp send 左幾張相俾我，雖然單位係2樓，但對面都係兩層高 Townhouse. 嗰刻心想 "ok wor"。

但叫價130kGBP 略高，因為附近1房租金大約每月650-700磅，回報少過6.5%。於是又打電話俾agent 問問租務情況，佢話有傢俬租800磅，無傢俬租750磅，仲話好多人等住租(剛建成離入伙還有1個月)。心想如果750磅租出，回報差不多7%，好吸引。於是正式出價。這時候差唔多零時12點。

稍後收到agent reservation form, 訂金2000磅，內心有些疑慮, 但心想如果被騙，只是2000磅，當買股票跌輸了。填好form, send 佐去。這時已是零晨2點。第二天早上，電匯了2000磅(註: 事前已搜集了很多關於這樓盤和agent 的資料，証明agent 係發展商的附屬子公司)。

最後呢個單位經過3個月才正式成交，發展商也在成交前出租了單位，即係成交當日起，已開始有租金收入。

事後回顧 : 在過去半年觀察，呢嗰樓盤租金真係比附近單位多10%左右。在等候成交過程中，買入同樓盤第二個單位，也介紹另一個朋友買了一個單位，所以agent 給了幾千磅的折扣。

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cathywen

發表於 15-12-27 16:51

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merci2046

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發表於 15-12-26 17:22 |只看該作者

1.地點似乎在倫敦以外的地區，如果是曼徹斯特或利物浦，要看看是否有足夠的人口承接
2.發展商標明是cash buyer同銀行不能做按揭是兩件事，小心將來是否可一抵押吐現
3.有時候發展商為了吸引買家, 會刻意壓底頭五年服務費以提升回報, 5年之後服務費會大幅提升

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cathywen

發表於 15-12-27 16:52

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merci2046

大宅

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發表於 15-12-26 17:31 |只看該作者

回覆 merci2046 的帖子

補充一下, 雖然租金回報率看似好高, 但樓價升幅依然是Greater London一枝獨秀

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kenmclaw

男爵府

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發表於 15-12-26 17:35 |只看該作者

本帖最後由 kenmclaw 於 15-12-26 17:42 編輯

網上買英國樓 - Apartment 1（二）

Apartment 1 本來的計劃是cash buy(賣家要求), 然後 remortgage。最後可以mortgage 成交，可算是意外的驚喜。
箇中原因:
原來原本發展商將建築中的樓盤整個賣了俾一個assetmanagement company (即Apartment1 賣家)。原來每個單位嘅transfer of title 要建成後才可以申請，即是Apartment 1 仲未正式過户給呢賣家。賣家花了兩個月時間完成transfer of title，而我mortgage 申請也在呢這段時間內完成。
而當我知道可以mortgage 完成買賣，於是在同一個樓盤買了第二個單位(Apartment 2)，剛好在Apartment 1 的樓下，另外介紹一個朋友買了一間。低一層平2千磅，第二間有二千磅折扣，介紹朋友買又有二千磅折扣，即124kGBP。但租金就間間一樣，即是Apartment 2 的回報高啲。
最後Apartment 1 & 2 都於今年3月內完成交易，由於賣家係交易完成前已出租單位，租客於1月已入住，免了搵租客的空租期。由於第一個租約為期6個月
，所以租金於約滿時各調整了一次，這些都是經紀代辦。

財務情況 :

按揭 : 65%
利率 : 3.09%
還款 : interest only
租金回報
/樓價：7.3%
淨利潤/本金 : 9.8% (已扣除按息，經紀費和其他雜費。稅前）

一般情況，新樓的回報都是低過6%，發展商多數會用兩年保證租金回報6.5%或以上吸引買家，小心有些銀行唔批有租金保證的單位。

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cathywen

發表於 15-12-27 16:52

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kenmclaw

男爵府

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發表於 15-12-26 17:36 |只看該作者

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曼城

第一次去曼城約五年前，參與一個management workshop，只停留了三天，所以買樓前對曼城基本上是沒有什麼印像。

在英國搵樓的過程中，曼城是繼倫敦之後探索的城市，倫敦花了很多時間研究，也搜尋了各項大型基建的地區，免強都可以搵到回報約5%的樓盤，但是這個回報率不足以保持健康的正現金流，尤其遇到加息時，所以放棄了倫敦。

第一次搜集曼城的資料時，可能在網上走馬看花的緣故, 並沒有發現曼城物業的可取之處隊。所以很快便溜去研究第三個城市，Southamton，是一個南部近海的小城市。在這個城市瀏覽了很久，對基建和前景作很深入的分忻，認為值得投資後便積極搵盤，積極在這個城市搜尋，歷時應該有一個多月。亦搵到一些非常靚盤，大露台，無敵海景。其中一個印象最深刻是一個臨海新樓盤，已建成，玻璃幕牆建築，兩房，落地玻璃，180度海景望游艇碼頭，都只是賣230k。但最終沒有認真出價，基於當時個心仲十五十六，還未透切了解詳細操作。以現在對細節的認知，相信很快可以買到筍盤。

於這反猶豫不，在一次google search 看到一個標大概是"Manchester property grow faster than London"，內容講述 Manchester 13/14的一年，樓價升了21%，比倫敦還要多。這則報導使我眼球重新投放到 Manchester 物業市場。再次瀏覽Manchester，這次的體會完全不一樣，跟著的發展便是前幾篇隔山買牛的故事。

在曼城做收租佬，當然特別留意關於曼城的資訊。

曼城的高速發展始於十九世紀初工業革命，尤其是纺織業，可能是從前很多工廠的原因，早期的建築物多以紅磚為主，很多從前的工廠,大廈已改建成住宅，呢類主宅一般樓底都好高，室內會有紅磚牆外露，配襯合適家都幾有風格，不過個人唔敢買，因為長遠睇唔通管理費，呢類改建住宅多數都是歷史建築物，相信維修費會相對貴。

曼城除了有全球數一數二的球隊，她更是2015全球most livable city排名46，London 則排名53。

近年曼城最大的基建莫過於Media City，第一期於2011年完成，Media City 是BBC 的新總部，從倫敦搬到Media City主要目的為了節省成本。呢個搬遷製造了很多就業職位，從而推高了曼城的樓價，相信這是13/14樓價急升的原因。

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cathywen

發表於 15-12-27 16:52

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kenmclaw

男爵府

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發表於 15-12-26 17:39 |只看該作者

本帖最後由 kenmclaw 於 15-12-26 17:40 編輯

網上買英國樓 - Apartment 3&4

當Apartment 1&2 法律手續仍在進進行中，繼續上網尋覓合適單位。個人喜歡市中心有露台的1房單位或studio，因為租金回報相比兩房高，和成交非常活躍，即是套現能力高。但是市中心3房單位回報較1房還高，8%回報唔難搵，但是套現能力相對低，所以個人比較喜歡細單位。

這個操作跟九十後投資記blog 主(Ricky 兄) 不同，他的目標租客是學生，我的目標租客是在職人士。所以操作上剛好相反，1房租給學生多數只住一個人，1房租給在職人士多數是一對情呂。兩個人1房，當然願意付較高租金。多房單位租給學生，基本上越多房，回報越高(留待Ricky 兄給意見)。

Apartment 3 :
肯花時間總是會有收獲，始終時間是成本的一部分。Apartment 3 終於出現，是一個差不多380尺的studio(實用面積，註:同樣實用面積，外國的是實用過香港的實用面積，相信大家都明白點解。)，開價95kGBP，現有租客已住1年多，租金vs開價7.5%，開價合理，查過同類單位對上成交價是74kGBP，但已是一年前，從中知道放盤極小。於是我第一次出價92kGBP，即比對上成交高24%。只是一年時間升這麽多，情況同香港現時細價樓差唔多，但香港細價樓回報只略高於3%。
但Agent 告知已有人開價高過92kGBP，於是我第二次出價95kGBP，這次業主接受了offer。但是第二天，agent 通知業主收到更高offer，今次agent 唔建議我出更高價，因為銀行估價可能唔足，所以我覺得應該唔係業主反價。但是我覺得回報依然吸引，於是第三次出價97kGBP。最後以呢個價錢完成交易，銀行按揭亦估足。租金回報vs 成交價7.4%，包全屋傢俬。

Apartment 4 :
在agent 唔建議我出第三口價時，他推薦了另一個1房單位。叫價比市價低約8%，叫價低原因有三。(1) 嗰單位的service charge(即屋苑管理費高)，間接影響回報。(2) 現時租金比市面低15%，現有租客住了4年，但租金從來沒有調整，其實業主正收取相對買入價約8%的回報。(3) 可能業主突然等錢使急放。

Apartment 4 是實用520尺的1房單位，比一般1房大，而且主人房有露台。開價105kGBP，還價103kGBP 成交。租金回報vs 成交價6.5%，包屬於業主的傢俬。

兩個單位已於5月完成交易。

後記：
Apartment 4 ，從相片觀察，住客是一對年輕夫婦，有一個嬰孩，正因如此他們8月時通知agent 住埋9月會搬走，外國這數家庭有小孩後會搬去suburb 的townhouse。這來得正合時，可以重新以市價招租。網上看到，agent 剛以月租695磅招租，想信最終以675磅租出，即相對買入價約8%回報。租金水平完全交給agent定，始終他們最清楚市況。
由於客廳的傢俬屬於現有租客，所以近日嘗試為Apartment 4隔空買傢俬，因為agent 建議的傢俬很老土，希望最後成功。

Apartment 3，8月續租時略加了20磅，比市面租金低約5%，win-win因為省了搵新租客給agent 的tenant finding fee。

Apartment 3&4財務情況 : (Apartment 4更新租約後)

按揭 : 65%
利率 : 2.29%
還款 : interest only
租金回報/樓價：7.7%
淨利潤/本金: 12.8% (已扣除按息，經紀費和其他雜費。稅前）

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cathywen

發表於 15-12-27 16:52

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TamaCat

子爵府

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發表於 15-12-26 20:29 |只看該作者

回覆：網上買英國樓......呢位師兄好利害

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ntefamily

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發表於 15-12-26 20:51 |只看該作者

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kenmclaw

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發表於 15-12-26 21:00 |只看該作者

本帖最後由 kenmclaw 於 15-12-26 21:03 編輯

每月有固定租金收入, 呢ｄ預左吾會怕煩, 我自己中, 港, 日都有, 都吾覺...

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kenmclaw

男爵府

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發表於 15-12-26 21:01 |只看該作者

最後呢位師兄一年買左6個單位...

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wcpcelia

發表於 15-12-30 15:46

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jnkbb

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好媽媽勳章醒目開學勳章

12^#

發表於 15-12-26 21:24 |只看該作者

回覆：網上買英國樓......呢位師兄好利害

可唔可以post埋條link呀

http://www.magicalkingdoms.com/timers/tickers/foi7tnnen341xnsu.png

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大力大力

琥珀宮

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醒目開學勳章大廚勳章

13^#

發表於 15-12-26 21:52 |只看該作者

回覆：網上買英國樓......呢位師兄好利害

隔山買條，仲要唔認識的牛~

大力理財篇之子女理財！

http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3868590&extra=page%3D1
買基金真係好傷
http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3294843&extra=page%3D1

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kenmclaw

男爵府

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14^#

發表於 15-12-26 22:13 |只看該作者

其實成日講隔山買牛点吾好.我成日唸最就近買既港股牛咪又係跌到七個一皮.我理念係吾理隻牛有幾遠.賺到錢就係好牛.同埋应该有吾同類型同吾同地方既牛.禁样才可分散投资...

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yukchan

男爵府

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15^#

發表於 15-12-26 23:23 |只看該作者

I have a house in Kent which I rent out to students for 1600 per month through local estate agent. Agent charge 8% but I'm having problems receiving rent from the students. I don't recommend buying student properties too much hassle, it works out better letting to families. I previously let the property out to families, the return is lower but I never had problems receiving rent because I pay an extra 2% charge for insurance. If the tenant doesn't pay rent my insurance will pay out.

Im lucky to have friends and family in England and living in Kent so they can check up on my house.

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金仔媽媽

發表於 15-12-28 14:24

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yukchan

男爵府

積分: 7191

16^#

發表於 15-12-26 23:26 |只看該作者

When buying properties abroad you must view the area yourself and research it. Any history of flooding, letting market, is it near the town centre....

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